In tante città italiane, comprare l’appartamento accanto per ampliare lo spazio di casa è una scelta che sta diventando la norma per chi preferisce evitare il caos di un trasloco. Così si continua a vivere nella stessa zona, mantenendo una certa continuità, senza stravolgere quartiere o routine. Ma quando si parla di agevolazioni fiscali legate alla “prima casa”, qualche dubbio sorge spontaneo: cosa succede se si acquistano immobili confinanti in momenti diversi? Si possono richiedere le stesse facilitazioni? La normativa, alla luce di alcune recenti interpretazioni, fa chiarezza su punti importanti per chi vuole unirli e allargare la propria abitazione senza sorprese.
Negli ultimi tempi, il quadro fiscale ha cambiato volto per adattarsi alle esigenze sempre più variegate delle famiglie italiane. Ora la legge ammette di beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa non solo per l’immobile iniziale, ma anche per quelli contigui con cui si andrà a realizzare, dopo l’unione, una sola abitazione principale. Chi vive in città come Milano o Torino sa bene quanto sia frequente comprare appartamenti vicini per creare più spazio senza spostarsi troppo. Questa linea è stata ribadita più volte dagli uffici competenti e confermata dalla giurisprudenza, dimostrando la volontà di lasciare margini di manovra a chi deve riorganizzare gli spazi domestici.
Le condizioni per ottenere l’agevolazione sulla seconda unità
Quando si parla di agevolazioni fiscali per immobili attigui, la legge impone regole precise. Prima di tutto, i due appartamenti devono essere connessi fisicamente: si parla di accostamento reale, sia in orizzontale sia in verticale, con la possibilità concreta di farli diventare un’unità unica e strutturale. Spesso questo dettaglio viene sottovalutato, e invece rappresenta il fulcro delle verifiche da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Non basta solo mettere vicino due case: servono lavori che le uniscano davvero in un’abitazione unica, destinata ad abitazione principale, e senza che la nuova casa cada in categorie di lusso catastale come A/1, A/8 o A/9. Un particolare curioso: chi ha comprato il primo immobile senza agevolazioni sulla “prima casa” può comunque far valere l’agevolazione sul secondo acquisto. Quindi la strada resta aperta anche se il primo acquisto è stato a prezzo pieno, senza sconti fiscali.
Vale lo stesso sia che si comprino due immobili insieme, sia se si aggiunge il secondo più avanti, con l’intenzione di ampliare casa. Chi pianifica ampliamenti deve saperlo, perché così nessuno rischia di rinunciare ai benefici per paura di fare un passo falso.
Tempi e modalità di fusione: cosa serve davvero
Spesso ci si perde sui tempi per completare la fusione degli appartamenti e sugli obblighi da rispettare. La legge non indica scadenze rigide – ma ci sono riferimenti pratici da tenere d’occhio. Ad esempio, se gli appartamenti sono nuovi di costruzione, si parla di un arco temporale intorno ai tre anni per concludere i lavori. Nel frattempo, la residenza deve essere trasferita nel Comune dov’è la casa, entro un limite di 18 mesi.
La giurisprudenza suggerisce anche di effettuare la fusione catastale entro circa tre anni dall’acquisto, come prova concreta dell’intenzione di unire davvero i due immobili. Evitare così polemiche con l’amministrazione fiscale è, insomma, un buon consiglio.
Un errore comune: pensare che basterebbe aprire una porta tra due appartamenti per avere l’agevolazione. Non funziona così. Per l’Agenzia delle Entrate serve proprio la fusione catastale, cioè che tutto risulti sotto un unico subalterno, a livello catastale. Solo così si dimostra che si tratta di un solo immobile, agli occhi della legge.
Esistono casi – magari più complicati – in cui le unità appartengono a persone diverse o ci sono vincoli tecnici che bloccano la fusione formale. Ebbene, la giurisprudenza ha riconosciuto che si può parlare di “fusione di fatto” se si dimostra che l’abitazione ampliata funziona come un unico spazio abitabile, senza divisioni reali. Cosa che succede spesso nelle grandi metropoli dove riorganizzare gli spazi diventa una necessità, più che una formalità.
Chi sta pensando a un progetto di acquisto e fusione di appartamenti vicini dovrebbe tenere presente queste regole, per muoversi con attenzione tra scartoffie e scadenze. Negli anni, questa soluzione è diventata una scelta abitativa pratica e diffusa, soprattutto dove spostarsi di quartiere non è semplice o conveniente – ecco perché ormai va per la maggiore.